Costa Ballena, Cronología de un Gran Proyecto

Costa Ballena, Cronología de un Gran Proyecto

Aquellos que conocieron Costa Ballena en sus orígenes recordarán una gran extensión de cultivo agrícola, de remolacha, trigo, girasol, etc. llamado “Cortijo la Ballena”, hoy convertido en un extraordinario medio de naturaleza controlada. El resultado es de una armonía precisa y un claro equilibrio entre jardinería paisajista, fauna y edificios, con un marcado protagonismo de las áreas verdes públicas.

Esta realidad que hoy disfrutamos, pionera en Andalucía, es el resultado de un proceso inicialmente largo y complicado, pero rápido en su fase de ejecución, habiendo sido necesaria la colaboración entre las distintas instituciones intervinientes y éstas con los agentes privados. Difícil tarea la de conciliar intereses a veces contrapuestos.

Fue el año 1985 cuando la Dirección General de Turismo de la entonces Consejería de Comercio, Transportes y Turismo de la Junta de Andalucía, dentro de su “Programa de Actuación sobre el litoral andaluz”, elaboró el “Plan Turístico del Litoral del Área Bahía de Cádiz-Río Guadalquivir”, centrando su propuesta urbanística en la promoción y desarrollo de un nuevo complejo turístico de alta calidad en la zona denominada “La Ballena”, entre los núcleos urbanos de Rota y Chipiona, y en los términos municipales de ambos.

Para llevar a cabo tan ambicioso plan, la  Consejería de Fomento aúna las voluntades necesarias con los Ayuntamientos de Rota y Chipiona y la propiedad mayoritaria  del suelo,y

para ejecutar los acuerdos se traslada el asunto a la Consejería de Obras Públicas. Concretamente es  la Empresa Pública de Suelo de Andalucía (EPSA) quien recibe la encomienda de desarrollar el proyecto de Unidad Urbanística Integrada “La Ballena” (U.U.I.), en cuya financiación participa la Comunidad Económica Europea a través de los Fondos Feder.

El complejo se asienta sobre una superficie de 400 Has, de las cuales, aproximadamente 300 corresponden al término municipal de Rota y 100 al de Chipiona. La Compañía Agrícola Torrebreva (CATSA) aporta unas 300 Has. y como propiedad mayoritaria, colabora en la formación del  Planeamiento así como en los Proyectos de Ejecución, mediante acuerdos suscritos con EPSA en los años 1985 y 1991.

El desarrollo de la “U.U.I. La Ballena” se inicia en la parte correspondiente al término municipal de Rota, quedando la de Chipiona para cuando la primera esté colmatada. Tras modificarse, el Plan Parcial de Ordenación del área de La Ballena de Rota fue aprobado definitivamente por la Comisión Provincial de Urbanismo el 10 de mayo de 1990. Posteriormente sufre distintas revisiones y modificaciones puntuales.

Independientemente de la financiación y la voluntad política, para sacar el proyecto adelante han sido primordiales las intervenciones de D. Pascual Arbona (Director de EPSA), D. Felipe Benítez (Alcalde de Rota entre 1987 y 1999) y D. Álvaro de Orleáns-Borbón (Presidente y Consejero Delegado de CATSA). Entre los ejecutivos intervinientes es destacable la figura de D. Manuel Barrios (Director de Área de Suelo de EPSA).

En la delimitación del polígono correspondiente a Rota poseen suelo una serie de pequeños propietarios, la mayoría de ellos venden o firman acuerdos con EPSA y el resto acuerda con ésta adherirse a la Junta de Compensación que se constituirá en 1991.
Transcurridos cuatro años del acuerdo de los pequeños propietarios con EPSA, tienen que empezar a contribuir mediante derramas a los gastos de transformación del suelo, conforme a los coeficientes de derechos que poseen en la Junta de Compensación. Éstos aducen no disponer de recursos y optan por abandonar la Junta de Compensación vendiendo sus derechos. Pero no hay acuerdo, no están conformes con el precio ofrecido por EPSA. El desencuentro se alarga en el tiempo, lo que viene  retrasando la ocupación del suelo y como consecuencia de ello, el retraso en la planificación y ejecución de las obras. Durante este tiempo se han celebrado múltiples reuniones, en las que han     participado la representación de los pequeños propietarios, el Viceconsejero de Obras Públicas, el Delegado Provincial de Obras Públicas, el Alcalde de Rota, el Director de EPSA, el Director de Área     de Suelo de EPSA, etc. La situación es muy tensa,     llegando incluso a intervenir el Delegado del Gobierno en Cádiz.  Finalmente se consensúa un precio y el 18 de abril de 1995 se firma un acuerdo entre la representante de los pequeños propietarios y el Director de Área de Suelo de EPSA, vendiendo sus derechos a una promotora que construirá viviendas. Además obtienen unas indemnizaciones, abonadas por la Junta de Compensación, por las pequeñas construcciones existentes en sus parcelas.
También por estas fechas las negociaciones entre EPSA y el Ayuntamiento de Rota son difíciles, hasta consensuar el Proyecto de Compensación.

El 31 de julio de 1997  se produce la Aprobación Definitiva por el Ayuntamiento de Rota del Proyecto de Compensación del sector y se adjudican las parcelas a los distintos propietarios (EPSA, CATSA y Ayuntamiento de Rota). Las parcelas del Golf se las adjudican EPSA y CATSA en pro indiviso al cincuenta por ciento y la gestión de ventas del resto de las parcelas a los promotores es conjuntamente, al ser EPSA empresa urbanizadora asociada a CATSA. Para ayudar a su comercialización, deciden poner en funcionamiento el Campo de Golf de 18 hoyos, hasta el año 2001 en que CATSA compra los derechos a EPSA y comienza a explotarlo individualmente.

Una vez aprobado el Proyecto de Compensación, por imposición del Planeamiento, en 1997 se constituye una Entidad Urbanística de Conservación (EUC) encuadrada y dependiente de la Administración Municipal, con el deber de conservar y mantener las zonas públicas del complejo, donde se incorporan los propietarios de las parcelas que se van urbanizando.

Costa Ballena-Rota ha crecido a un ritmo vertiginoso y en cuatro o cinco años se construyeron más de cuatro mil viviendas. Hoy ya están construidas todas las parcelas de viviendas, con un total de 5.202. Respecto a las parcelas hoteleras, hay construidos tres hoteles (Colón, Playa Ballena y Barceló), está en construcción el hotel Elba y próximamente empezará a construirse el hotel Don Zoilo, único de cinco estrellas previsto en la zona. El Ayuntamiento por su parte, en las parcelas correspondientes, ha promovido dos campos de fútbol reglamentarios, un polideportivo, la Estación Intermodal de Transportes y una Iglesia. Próximamente comenzarán las obras del Centro Social y supermercado, un edificio para Protección Civil, así como las instalaciones del Centro del Mar, quedando por desarrollar otras parcelas destinadas a centro médico, docencia, etc.

De manera definitiva, la Junta de Compensación de La Ballena-Rota ha sido legalmente disuelta el pasado 17 de mayo de 2007, quedando así cerrado un ciclo.

Para dar cumplimiento al desarrollo del proyecto de Unidad Urbanística Integrada “La Ballena”, la Junta de Compensación de La Ballena-Chipiona fue constituida el año 2003, actualmente está terminando de urbanizar la zona y la construcción de los puentes de enlace con Costa Ballena-Rota. Próximamente se empezará a construir en las  parcelas, solapándose el desarrollo de éstas con la propia Junta de Compensación.